Sửa luật đất đai: Chính sách mới, kỳ vọng mới

Đầu cơ, thổi giá đất sẽ được ngăn chặn có hiệu quả, chính sách tài chính bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đất đai sẽ trở thành nguồn lực quan trọng đưa Việt Nam từ nước có thu nhập trung bình thấp hiện nay thành nước có thu nhập cao vào năm 2045. Đó cũng chỉ là một số trong vô số những kỳ vọng vào một công việc vô cùng khó khăn đang được tiến hành: Sửa Luật Đất đai hiện hành.

Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai được các đại biểu sôi nổi thảo luận tại hội nghị bàn tròn chuyên đề về đất đai, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022

Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Sau khi công bố lấy ý kiến nhân dân, qua vòng thẩm tra sơ bộ của các cơ quan Quốc hội, tuần qua, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được đặt lên bàn nghị sự của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9/2022.

Tờ trình dự án luật của Chính phủ nói rằng, lần sửa đổi này sẽ giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển. Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung mới.

Đầu tiên là đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.

Nội dung mới thứ hai là hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định.

Đáng chú ý, Dự thảo cũng quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điểm mới nữa được bàn thảo sôi nổi tại nhiều diễn đàn thời gian qua là hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của trung ương và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.

Lần sửa đổi này cũng sẽ hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.

Quốc hội nghe doanh nhân, chuyên gia "hiến kế"

Cũng trong tuần qua, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã chủ trì Diễn đàn Kinh tế - Xã hội 2022, nghe các chuyên gia trong và ngoài nước "hiến kế" củng cố nền tảng kinh tế vĩ mô, hoàn thiện thể chế về đất đai.

Tại đây, hai vị diễn giả là GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân và GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhấn mạnh những vấn đề cốt lõi, cần đặc biệt quan tâm để đổi mới thực chất là chính sách về đất đai.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

GS.TS Hoàng Văn Cường đề xuất giải pháp Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước. Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư. Doanh nghiệp có đất sạch để triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thỏa thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

GS.TS Hoàng Văn Cường phát biểu tại Hội nghị

Vị chuyên gia này cũng đề xuất thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. Yếu tố quan trọng cần lưu ý là tạo vốn từ đất như thế nào để vừa có một xã hội công bằng và vừa có một xã hội phát triển.

Và một trong những vấn đề quan trọng nhất cần quan tâm hiện nay là quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư.

Ông Võ cho rằng, cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quan tâm hơn cả, chủ yếu là các dự án vì mục tiêu lợi nhuận, trong đó có lợi nhuận của chủ đầu tư dự án gắn với các lợi nhuận của quốc gia, công cộng.

Do các dự án này tạo ra lợi nhuận nên người bị thu hồi đất hay so sánh giữa lợi nhuận của nhà đầu tư dự án sau khi nhận đất giao, cho thuê với lợi nhuận của mình trong bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất.

"Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện của dân về đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng khiếu kiện dân sự. Những người bị thu hồi đất vẫn cho rằng họ không được bồi thường về đất ngang với giá trị đất đai trên thị trường", chuyên gia Đặng Hùng Võ nhận định.

Đáng chú ý là thực tế này đang xảy ra ở hầu khắp các nơi, bảng giá đất của nhà nước do các địa phương cấp tỉnh quy định luôn chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá trị thị trường.

Giải pháp khi sửa luật được ông Võ đề xuất là cần đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi. Đây là giải pháp cần làm, là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai, xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70 - 80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết, ông Võ tỏ rõ quan điểm.

Doanh nhân hưởng ứng quan điểm của Bộ trưởng

Tham gia thảo luận bàn tròn chuyên đề về đất đai, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 có cả Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì soạn thảo dự án luật) và Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc.

Trong đó, Bộ trưởng Tài chính vừa là thành viên Chính phủ (cơ quan trình dự án luật) vừa là đại biểu Quốc hội (cơ quan thông qua luật), đứng đầu cơ quan có vai trò quan trọng trong sửa đổi luật nhất là liên quan đến đổi mới tài chính đất đai.

Vì thế, quan điểm của ông Hồ Đức Phớc rất được doanh nghiệp và người dân quan tâm. Ở Diễn đàn, Bộ trưởng Tài chính nêu ba vấn đề cần được quan tâm trong đổi mới tài chính đất đai.

Thứ nhất là chuyển mục đích sử dụng đất, theo Bộ trưởng, đây là lỗ hổng vô cùng lớn mà luật Đất đai hiện hành không bịt được, đã tạo nên thất thoát lớn, gây ra chênh lệch địa tô, từ đây gây ra nhiều sai phạm.

Vì thế, khi sửa luật phải quản lý mục đích sử dụng đất hết sức chặt chẽ, theo hướng đất sử dụng cho mục đích cho thuê thì khi không còn nhu cầu sử dụng nữa thì Nhà nước thu hồi lại để đấu giá sử dụng mục đích khác hiệu quả hơn, để tạo nguồn lực cho phát triển.

Lấy ví dụ trong doanh nghiệp cổ phần hóa, Bộ trưởng nói: "sau khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài nhà nước nhìn vào khu đất để lấy khu đất này sau đấy chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng vào mục đích thương mại, đất ở. Cái này là địa tô chênh lệch, thất thoát từ Nhà nước ra bên ngoài. Chỉ một quyết định hành chính, tự nhiên 100 tỉ hay 1.000 tỉ mất đi. Cho nên phải có cơ chế để bịt lỗ hổng".

Vấn đề thứ hai về giá đất, đó là các phương pháp định giá đất chưa thực sự nhất quán, chính xác mà tạo một số lỗ hổng, theo người đứng đầu ngành tài chính.

Bộ trưởng cho rằng sắp tới phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để định ra phương pháp xác định giá đất phù hợp, chính xác, nhất quán nhất.

Vấn đề thứ ba về giao đất, Bộ trưởng Bộ Tài chính nêu quan điểm cần xác định giá đất trước thời điểm giao đất và thời điểm xác định giá đất trước thời điểm giao đất không quá 6 tháng.

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc

Lên tiếng ngay sau đó, doanh nhân Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh bày tỏ tán thành cao với quan điểm của "tư lệnh" ngành Tài chính.

"Nghe anh Phớc nói tôi không ngờ anh quá am hiểu, tôi tán thành suy nghĩ của anh Phớc, về định giá đất, giao đất, am hiểu như anh Phớc chúng tôi thấy quá tuyệt vời", vị doanh nhân bày tỏ.

Ông Châu cũng nêu một số kiến nghị quan trọng với lần sửa đổi Luật Đất đai lần này. Đó là đề nghị không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo Bộ Xây dựng đề xuất, không quy định giao dịch bất động sản qua sàn, cho phép doanh nghiệp tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất thực hiện nhà ở thương mại...

Nhà đầu tư chỉ mong sự công bằng, bình đẳng, vì thế doanh nhân Lê Hoàng Châu mong được Quốc hội lắng nghe, hạn chế cách làm luật chủ yếu là “luật khung”, “luật ống” là chính như hiện nay.

Cũng lên tiếng về tài chính đất đai, Bộ trưởng Trần Hồng Hà (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thừa nhận định giá đất là vấn đề còn khoảng cách khác nhau giữa lý thuyết và thực tiễn. Theo Bộ trưởng, nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng thì sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ giữa Nhà nước và người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp".

Bộ trưởng cũng khẳng định sẽ tiếp thu các ý kiến hoàn thiện dự thảo luật dựa trên lợi ích tổng thể của đất nước, người dân và minh bạch, công bằng, bình đẳng khi phân chia các lợi ích này.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ tư (tháng 10/2022) và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ sáu (cuối năm 2023).

Vĩnh An