Chung cư cao tầng những vấn đề còn bất cập dưới góc nhìn kiến trúc

Nhu cầu tăng nhanh trong quá trình phát triển đô thị
Trong 5 năm trở lại đây, chung cư cao tầng tại Thái Nguyên bùng nổ với nhiều dự án lớn và tạo ra cơn sốt, nổi bật nhất là trong những năm 2016 – 2018. Và chúng ta có thể kể đến đầu tiên là cụm Chung cư Tiến Bộ; Tecco Phủ Liễn gặt hái được nhiều thành công trong việc tiêu thụ sản phẩm; TNG Village Minh Cầu; Thái Nguyên Tower; Tecco Elite City Thái Nguyên với 6 tòa tháp 32 tầng (Thịnh Đán); Chung cư MAM (Cầu Bến Tượng) đang trong quá trình hoàn thiện và bán ra thị trường; Tổ hợp nhà ở, khách sạn và TTTM Thái Nguyên (Số 1 Hoàng Văn Thụ); Trung tâm thương mại và nhà ở CT-02 khu Hồ Xương Rồng; Chung cư khu APEC; Kosy City Beat Thái Nguyên…, trong bước dự án…. Những tòa nhà cao tầng này đã tạo bộ mặt mới phát triển theo chiều cao cho đô thị Thái Nguyên vừa đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở, vừa tạo cảnh quan kiến trúc, điểm nhấn cho đô thị hiện đại ở một mức độ nhất định.

Những bất cập
Do sự phát triển nhanh làm cho các điều kiện cần chưa đáp ứng được hết, tạo ra nhiều lỗ hổng trong việc quản lý, đánh giá dự án và định hướng phát triển dự án trên quy hoạch đô thị tổng thể. Việc quy hoạch các khu chung cư cao tầng, với mật độ dân số cao đang đặt ra nhiều áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại khu vực. Thực tế cho thấy, nhiều khu chung cư được quy hoạch tại khu vực trung tâm thành phố được bố trí quỹ đất diện tích công cộng, bãi đỗ xe quá ít. Hệ thống hạ tầng cũ ko đáp ứng được nhất là giao thông tiệm cận và giao thông xung quanh dự án khi có sự đột biến về dân số.

 

Tecco Elite City TháiNguyên (Thịnh Đán)

Điển hình về các dự án chung cư ở lõi đô thị như Dự án Trung tâm thương mại Prime Thái Nguyên (địa chỉ số 1, đường Hoàng Văn Thụ, gần đảo tròn trung tâm Thành phố), đoạn giao nhau giữa đường Cách mạng Tháng Tám, đường Hoàng Văn Thụ và đường Bắc Kạn (trên địa bàn phường Phan Đình Phùng) được xem là những vị trí “đất vàng” bậc nhất của thành phố Thái Nguyên. Khởi công từ năm 2009, thế nhưng đến nay Trung tâm thương mại này mới chỉ xây dựng được phần móng, tầng hầm và hiện đang “đắp chiếu”. Ngày 11/1/2019, Công ty MHDI 10 và chủ đầu tư là Công ty TNHH Prime Thái Nguyên đã ký hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công công trình tổ hợp nhà ở, khách sạn và Trung tâm thương mại Thái Nguyên. Dự án được xây dựng trên diện tích 6.000m2, gồm 2 tòa tháp là tháp chung cư cao 25 tầng và tháp văn phòng khách sạn cao 18 tầng, trong đó có nhiều tiện ích như nhà hàng, phòng tập Gym, siêu thị, rạp chiếu phim…. Đây là tín hiệu đáng mừng, tuy nhiên khi thay đổi công năng sử dụng từ Trung tâm thương mại và dịch vụ khách sạn thành Tổ hợp nhà ở, khách sạn và Trung tâm thương mại thì không ổn chút nào. Với cơ sở hạ tầng hiện có (khu vực lõi thành phố ổn định và không mở rộng được nữa) cùng mật độ giao thông như hiện nay, khu vực đảo tròn tập trung khá đông các phương tiện giao thông qua lại, là nơi kết nối các trục đường chính cũng như các khu chức năng chính của thành phố, vào các giờ cao điểm hoặc dịp lễ, tết hiện đã thường xuyên xảy ra hiện tượng tắc nghẽn. Với việc thay đổi chức năng từ khu Trung tâm thương mại thành khu tổ hợp trong đó có nhà ở (cao khoảng 15 tầng với 150 – 200 căn hộ, ước chừng 600 cư dân). Nếu chỉ ước tính 1/3 số hộ ở đây sẽ có ô tô (khoảng 50 chiếc), cùng với khoảng 200 xe máy của các cư dân khác, vào giờ cao điểm “đổ ra” đảo tròn trung tâm kết hợp với lượng xe thường xuyên lưu thông như hiện nay thì sẽ ra sao? Vì vậy, các cơ quan chức năng phê duyệt dự án cần nghiên cứu kỹ hơn nữa về vấn đề này, nếu không sẽ là bài toán khó trong tương lai không xa. Một số dự án đã đi vào sử dụng như Tecco Phủ Liễn, Chung cư Tiến Bộ với hệ thống giao thông hiện có, giờ cao điểm cũng đã thường xuyên có hiện tượng tắc đường.
Sự bất cập trong việc chưa cập nhật quản lý theo kịp được với thực tế. Từ kỹ thuật tòa nhà như điện, nước, phòng cháy chữa cháy, rác thải, bãi để xe…, khiến các công trình chung cư xuống cấp rất nhanh, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa đồng bộ tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn cao, lượng xe nhiều gây ra tình trạng để xe lộn xộn gây ách tắc và mất mỹ quan đô thị. Mặt ngoài nhà cao tầng cũng là điểm rất cần quan tâm bởi đây là phần quan trọng của bộ mặt đô thị, nó “đập” vào mắt chúng ta ở nhiều góc độ nên cần có cái nhìn tổng quan hơn để bộ mặt ấy được đẹp đúng nghĩa. Hiện chúng ta đang bỏ ngỏ quản lý từ vật liệu xây dựng đến màu sơn, hệ thống kỹ thuật trưng bày ra bên ngoài, đây là những yếu tố làm mất đi vẻ đẹp của bộ mặt đô thị, chưa kể còn có tác động xấu đến môi trường xung quanh. Màu sơn của các tòa nhà cao tầng cũng không đồng nhất gây ra sự lổn nhổn trong bức tranh đô thị.
Không chỉ áp lực lên vấn đề giao thông, hạ tầng xã hội, mà cả công tác quản lý hành chính tại các khu vực có chung cư cao tầng. Do cư dân ở các khu chung cư đa phần là các gia đình trẻ, nên tỷ lệ học sinh các cấp trên địa bàn tăng cao. Đòi hỏi nhu cầu hệ thống giáo dục từ các trường mầm non, tiểu học đến THCS đi kèm đáp ứng đủ nhu cầu của cư dân trên địa bàn. Vì tận dụng tối đa mật độ sử dụng đất lên các chung cư này cũng “quên luôn” việc bố trí các không gian cây xanh, không gian phụ trợ tiện ích cho người dân sinh sống. Đó là sự phát triển tụt lùi trong việc xây dựng chất lượng cuộc sống trong không gian đô thị hiện đại.

Giải pháp định hướng
Theo cá nhân tôi, giải pháp đầu tiên đối với mỗi dự án chung cư cao tầng đó là việc đánh giá dự án, hạ tầng hiện có và hạ tầng xung quanh khu đất xây dựng dự án xem có đáp ứng được với quy mô công trình dự kiến hay không? Nếu không đáp ứng được cương quyết không cho triển khai dự án. Nếu khắc phục được bằng cách làm đường, mở rộng đường, nâng cấp hạ tầng thì có thể vẫn cho triển khai nhưng yêu cầu phải thực hiện việc triển khai hạ tầng đáp ứng trước xong mới cho triển khai dự án. Đề xuất giới thiệu những vị trí có đủ điều kiện tốt cho việc phát triển chung cư cao tầng, tạo những quỹ đất sạch cho các dự án này hơn là việc “băm” chia lô hết toàn bộ các dự án khu dân cư mới, khu đô thị mới. Các cấp quản lý cập nhật liên tục các luật, nghị định, chế tài về nhà cao tầng, chung cư cao tầng, và nhất là kỹ thuật nhà cao tầng…. Quản lý từ mật độ xây dựng, chiều cao công trình, vật liệu, kỹ thuật an toàn…, một cách chuyên nghiệp. Phối hợp với các sở ban ngành có liên quan kết hợp cùng quản lý sao cho đồng bộ và theo đúng quy chuẩn.

 

Thái Nguyên Tower. Ảnh: Quang Khải

Ngoài ra việc học tập nước ngoài và những tỉnh thành đã phát triển chung cư cao tầng và đã có những bài học xương máu để tránh đi vào vết xe đổ, hệ lụy cho đô thị. Các cơ quan đơn vị địa phương cũng cần có sự đầu tư để theo kịp với việc phát triển theo chiều cao như: xe cứu hỏa đáp ứng với số tầng cao mà các dự án triển khai trên địa bàn, hoặc vấn đề quản lý an ninh trật tự…. Đầu tư các công trình công cộng đáp ứng đầy đủ nhu cầu dân sinh. Quản lý tòa nhà và quản lý con người một cách văn minh, xây dựng lối sống theo thời đại mới.
Phát triển, sinh sống trong các khu chung cư cao tầng là xu thế tất yếu của đô thị hiện đại. Tuy nhiên, để hình thành các khu chung cư tiện ích, văn minh, cần sự trách nhiệm hơn cả từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và ý thức của chính cư dân. Trong vấn đề thẩm định, quản lý quy hoạch, cần chú trọng hơn đến yếu tố hạ tầng kỹ thuật, thẩm mỹ của công trình. Bên cạnh đó, có cơ chế ràng buộc với chủ đầu tư trong việc đáp ứng, hoàn thiện các hạng mục công trình, xây dựng các tiện ích công cộng như cam kết. Cư dân chung cư cũng cần có trách nhiệm hơn trong vấn đề thành lập ban quản trị, từ đó xây dựng được bộ phận cốt cán trong việc trưng cầu, giải quyết các kiến nghị của cư dân và vận hành các tòa chung cư cao tầng.

KTS. Trần Hải Hưng